鑄造大灣區(qū)財(cái)稅小巨人4A記賬機(jī)構(gòu) · 10000+企業(yè)見(jiàn)證

讀懂南大財(cái)稅從這里開(kāi)始

熱搜關(guān)鍵詞: 清理亂賬怎么收費(fèi) 代辦一般納稅人費(fèi)用 一般納稅人怎么做賬

實(shí)務(wù) | 契稅法對(duì)退稅是如何規(guī)定的?哪三種情形可申請(qǐng)退還?
來(lái)源: | 發(fā)布日期:2021-09-03

        納稅人被法院判決土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移無(wú)效,購(gòu)買(mǎi)土地、商品房的實(shí)際交付面積小于合同約定面積,能否申請(qǐng)退還契稅?這些納稅人關(guān)心的問(wèn)題,《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號(hào),以下簡(jiǎn)稱“23號(hào)公告”)給予了明確解答:納稅人繳納契稅后,如發(fā)生因人民法院判決或者仲裁委員會(huì)裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無(wú)效、被撤銷或者被解除等3種情形,可以申請(qǐng)退還契稅。


        一、土地、房屋權(quán)屬登記后可退稅


        23號(hào)公告補(bǔ)充了契稅法的退稅規(guī)定,將退稅時(shí)間完善為辦理土地、房屋權(quán)屬登記全流程。


        具體來(lái)說(shuō),契稅法第十二條明確了辦理土地、房屋權(quán)屬登記前可以申請(qǐng)退稅的情形,即在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記前,權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同、權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證不生效、無(wú)效、被撤銷或者被解除的,納稅人可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的稅款,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法辦理。但是,實(shí)務(wù)中還存在辦理土地、房屋權(quán)屬登記后可以申請(qǐng)退稅的情形,例如,在權(quán)屬轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的情況下,產(chǎn)生恢復(fù)原狀(即土地、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人)的法律后果的,納稅人可以申請(qǐng)退還契稅。


        需要說(shuō)明的是,并非所有土地、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后恢復(fù)原狀都可以申請(qǐng)契稅退稅。根據(jù)23號(hào)公告第五條第四款第1項(xiàng)規(guī)定,因人民法院判決或者仲裁委員會(huì)裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無(wú)效、被撤銷或者被解除,且土地、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人的,可申請(qǐng)退稅。其中,納稅人需要關(guān)注退稅的必要條件:一是認(rèn)定無(wú)效的途徑,即應(yīng)為人民法院判決或者仲裁委員會(huì)裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無(wú)效、被撤銷或者被解除;二是沒(méi)有新增權(quán)利人,土地、房屋權(quán)屬應(yīng)變更至原權(quán)利人。


        二、“退房”后退稅,需分情況處理


        實(shí)務(wù)中,由于消費(fèi)者被發(fā)現(xiàn)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)資格、逾期交房等各種原因,買(mǎi)賣(mài)雙方未能完成交易的事件時(shí)有發(fā)生。退房能否退稅,是不少納稅人關(guān)注的問(wèn)題。筆者提示,納稅人應(yīng)根據(jù)是否辦理權(quán)屬登記,分別適用政策。


        現(xiàn)行《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于購(gòu)房人辦理退房有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2011〕32號(hào))明確,對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)人,在未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記前退房的,退還已納契稅。9月1日起施行的契稅法和23號(hào)公告延續(xù)了這一規(guī)定,并明確了權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前,轉(zhuǎn)移合同不生效、無(wú)效、被撤銷或者被解除,以及權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記后,法院判決或者仲裁委員會(huì)裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無(wú)效、被撤銷或者被解除,產(chǎn)生符合條件的“退房”,可以申請(qǐng)退還契稅。


        三、多繳契稅符合條件可以退還


        為保證土地、房屋權(quán)屬承受方正當(dāng)權(quán)益,23號(hào)公告明確了多繳納契稅可退還的兩種具體情形:在出讓土地使用權(quán)交付時(shí),因容積率調(diào)整或?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積,需退還土地出讓價(jià)款;在新建商品房交付時(shí),因?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積,需返還房?jī)r(jià)款的,均可申請(qǐng)退稅。


        具體來(lái)說(shuō),契稅法第四條明確,土地使用權(quán)出讓、出售,房屋買(mǎi)賣(mài)的契稅計(jì)稅依據(jù),為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格。權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格確實(shí)發(fā)生變更的,計(jì)稅依據(jù)也應(yīng)變更。同時(shí),稅收征收管理法第五十一條明確,納稅人超過(guò)應(yīng)納稅額繳納的稅款,應(yīng)予退還。


        舉例來(lái)說(shuō),A公司與政府簽訂土地出讓合同,取得一塊土地的使用權(quán)并繳納了契稅。因該地塊處于機(jī)場(chǎng)附近,有關(guān)部門(mén)對(duì)建筑物實(shí)行限高管理。建筑物限高后,A公司可建建筑面積減少。據(jù)此,該地政府與A公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議調(diào)整容積率,并在交付土地時(shí),將少計(jì)算的2.6億元土地出讓金退還給A公司。已知A公司所在省份適用3%的契稅稅率。那么,A公司可以按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還多繳契稅:26000×3%=780(萬(wàn)元)。


        需要注意的是,與退稅規(guī)定相對(duì)應(yīng),因誤差,政府或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超過(guò)合同約定面積提供土地、房屋,那么,承受方在補(bǔ)交土地出讓價(jià)款和房款的情況下,還應(yīng)按照變更后的契稅計(jì)稅依據(jù),如實(shí)補(bǔ)繳契稅。


        納稅人申請(qǐng)契稅退稅,需提供《退(抵)稅申請(qǐng)表》、完稅(繳款)憑證復(fù)印件,以及稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他記載應(yīng)退稅款內(nèi)容的資料,如合同不生效、無(wú)效、被撤銷或者被解除的有關(guān)文書(shū),法院判決書(shū)、仲裁裁決書(shū),退還土地出讓金、購(gòu)房款的有關(guān)證明材料等,具體資料和流程應(yīng)以稅務(wù)總局后續(xù)出臺(tái)的相關(guān)文件為準(zhǔn)。


        免責(zé)聲明:簡(jiǎn)訊內(nèi)資料為網(wǎng)絡(luò)資料整理,本公司明確排除因使用和引據(jù)資料而引起的任何責(zé)任,圖片源于網(wǎng)絡(luò),侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除。

最新資訊